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近日，上海市人民政府发布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，其目的是贯彻落实国务院稳经济一揽子政策措施，高效统筹疫情防控和经济社会发展，有力有序推动经济加快恢复和重振。该方案明确规定：对承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，免予提交受疫情影响证明材料，2022年免除6个月房屋租金。对承租国有房屋、运营困难的民办非企业单位，参照小微企业和个体工商户2022年免除6个月房屋租金。这对于受疫情所困的承租国有房屋的广大中小微企业和个体工商户及民办非企业单位来说，这真的是“久旱逢甘露”。

但上海因疫情封控两个多月，沪上所有的企业和民办非企业单位除部分保供单位以外，全部都停业停产。受疫情之困，举步维艰的何止这些承租国有房屋的广大中小微企业和个体工商户及民办非企业单位。那么，对于这些没有承租国有房屋的广大中小微企业和个体工商户及民办非企业单位，以及非中小微企业，它们能否要求减租呢？又如何能顺利地获得减租呢？

答案是肯定的，上海市人民政府的上述方案也明确规定：鼓励引导商业综合体、商务楼宇、专业市场、产业园区、创新基地等非国有房屋业主或经营管理主体，向最终承租经营的小微企业和个体工商户给予6个月房屋租金减免。在此之前，上海市人民政府办公厅于2022年3月28日发布的《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》也明确规定：鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。政策层面如此，在法律层面，最高人民法院和上海市高级人民法院都有相关的指导意见。因此，没有承租国有房屋的广大中小微企业和个体工商户及民办非企业单位，以及非中小微企业，如果确因疫情原因，导致经营困难，完全可以获得减租。               

我们来看两个案例。

案例一： 承租方通过协商获得了减租，诉讼过程中法院又判决酌定减租(2021)沪0105民初12379号

本案中，原告汇金公司与被告茄勾公司于2019年2月签订《租赁合同》。合同约定汇金公司将上海市长宁区天山路900号6层6F-01区域(以下简称：涉讼场地)租赁给茄勾公司经营，并对双方的权利义务做了明确的约定。2020年3月31日，汇金公司与茄勾公司签订《补充协议》，主要内容为：鉴于新冠疫情的影响，汇金公司同意茄勾公司提出的减免事项，合计减免2020年1月24日至3月31日租金人民币75097.93元。后因茄勾公司受疫情的持续影响，复业后经营状况继续恶化，无力支付租金，汇金公司将茄勾公司起诉至人民法院，要求解除双方的租赁合同并要求茄勾公司支付租金、物业管理费、电费，承担相应的违约责任。

法院将疫情期间减免的租金如何处理作为争议焦点。在判决中确认：茄勾公司经营餐饮，新冠疫情的发生后，政府要求餐饮企业采取了延期复工等防疫措施，直接影响了茄勾公司使用涉讼房屋，汇金公司对茄勾公司减免的租金本院酌定支付37,549元。

　　案例二：双方就出租方是否是国企有争议，法院判决出租方虽非国企仍减租一半（2021)粤1972民初5284号

本案中，2011年4月30日，原告明汇电力公司与案外人郑某志签订一份《虎门综合楼承包租赁合同》，约定明汇电力公司将位于东莞市的虎门综合楼出租给郑某志使用，2016年6月1日，明汇电力公司与郑某志、被告邱某强三方签订《<虎门综合楼承包租赁合同>权利义务转让协议书》,约定郑某志于2016年6月1日将《虎门综合楼承包租赁合同》项下的全部权利义务转让给邱某强，由邱某强享有合同项下的权利并履行义务。受新冠肺炎疫情影响，邱某强经营出现困难。2020年2月22日，邱某强向明汇电力公司的上级单位申请免收2020年2月及3月份租金，2020年4月份租金减半，2020年5月份后租金降至每月450000元，明汇电力公司的上级单位未作出回复。2020年5月8日，邱某强再次向明汇电力公司的上级单位申请减租，明汇电力公司的上级单位亦未作出回复。邱某强自2020年2月开始拖欠租金，经明汇电力公司多番催告后仍一直未缴清。明汇电力公司于是将邱某强起诉至法院要求邱某强支付拖欠的租金并承担违约责任。

法院经审理后，直接援引最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，判决确认：邱某强主张明汇电力公司系国有企业，但根据明汇电力公司的企业登记信息显示其并非国有企业，故被告邱建强要求按照政策免除2020年2月、3月期间的租金缺乏依据，根据公平原则，本院酌情认定2020年2月、3月的租金减半收取为宜。判决同时确认：由于双方对于减免2020年2月、3月的租金未达成一致意见，且邱某强多次向明汇电力公司提出减免申请，明汇电力公司均未作出回复，故对于2020年2月、3月的租金，本院认定邱某强在本案判决生效之前无需支付违约金。

综合以上两个案例，企业因疫情出现经营困难的情况下，应积极与出租方协商，力争得到出租方的理解，并达成减租的协议，如果实在不能达成减租的协议，也应保留协商的证据。在协商不成的情况下，如果企业确有证据表明受疫情影响存在经营困难的的情况，可以通过诉讼的途径争取减租。

就上海而言，2022年的疫情较之2020年以来的疫情严重许多，对企业的不利影响也大得多，政策方面对于企业的帮扶力度也较之前大了许多，特别是对承租国有房屋的广大中小微企业和个体工商户及民办非企业单位。与此相对应，没有承租国有房屋的广大中小微企业和个体工商户及民办非企业单位，以及非中小微企业，如果确因疫情影响出现经营困难的情况，与出租方友好协商，相信更多的出租方会给予理解，即使双方未能达成减租的协议，若诉诸法院，法院支持减租的力度也会大很多。

因此，建议这些企业积极与出租方协商，力求减租，在协商不成的情况下可诉诸法院，为自身争取合法的利益。

作者简介： 

邓益忠律师具有法学、中文双学位，是中华全国律师协会和上海市律师协会会员。具有扎实的专业理论功底、丰富的律师实践经验和勤勉尽责的敬业精神。邓律师擅长并专注于婚姻家庭、合同纠纷、公司法务、刑事辩护等诉讼与非诉讼案件的代理。担任执业律师以来承办过大量包括刑事、民事、经济、劳动争议在内的各类典型案件，同时兼任多家企业常年法律顾问。

邓律师对于法律业务具有独到的观点和技巧，秉承“受人之托，忠人之事”的原则，以维护客户合法权益最大化为宗旨，针对不同的法律诉请，及时全面提出适用、独到的代理观点和法律意见，积极为当事人谋求最大的诉讼利益，为各类企业单位和公民提供优质高效的法律服务。

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